미국 이민 1.5~2 세대의 한인 젊은이들의 똑똑한 첫 집 구매법, 미국 홈 바잉 절차 총정리

지난 글에서는 요즘 미국 이민 1.5~2 세대의 젊은이들이 미국에서 똑똑하게 돈 관리하는 법에 대해서 나눴었습니다. 
 
오늘은 모은 돈으로 왜 미국에서 첫 집을 구매하는 결정을 하게 되었는지, 홈 바잉 절차는 어떻게 되는지, 홈 바잉 프로세스에서 중요한 것은 무엇인지, 마지막으로 홈 바잉 프로세스에서 꼭 알아두어야 하는 용어들까지 총정리하여 나눠보도록 하겠습니다.
 
미국 아파트이던 콘도던 렌트하는 경우 가장 큰 장점은 목돈이 필요하지 않다는 것이지만 가장 큰 단점은 월세 비용이 매년 증가한다는 것입니다.
 
아파트 별 차이가 있지만 제가 거주하고 있던 아파트 월세가 재계약 기준에 따라 최소 11%에서 최대 65%까지 오른다는 노티스를 받고 집을 사야겠다는 결심을 하게 됩니다.
 
제가 집을 알아보던 당시에는 금리가 차차 오르고 있던 중이었음에도 불구하고 제가 찾고 있던 가격대의 집 월 모기지 + 이자 까지가 같은 조건의 아파트의 월세보다 경제적이겠다는 계산이 나와서 아파트에서 쫓겨나는 기분을 미국에서의 첫 집을 사는 원동력으로 삼게 됩니다.
 

미국 이민 1.5~2 세대의 한인 젊은이들의 똑똑한 첫 집 구매법, 미국 홈 바잉 절차 총정리

미국 한인 요즘 젊은이들의 첫 집 구매 첫 단계, 나만의 홈 바잉 필로소피 정하기

지난 돈 관리 블로그 포스트에서도 나누었다시피 먼저 미국, 한국 부동산 전문가들의 유튜브, 블로그, 서적, 유료 강의 등을 통해 저만의 홈 바잉 philasophy (원칙)을 세우는 시간을 몇 개월 가졌답니다.
 
전문가들의 공통된 의견을 모아 세운 저만의 홈 바잉 philasophy (원칙)은 다음과 같습니다:

1. 거주 목적으로 사는 첫 집은 금리가 낮을 때, 혹은 부동산 가격이 낮을 때를 기다리기보다 필요할 때 그리고 내가 준비가 되었을 때 산다.
2. 사겠다고 마음을 먹고 부동산 중개인과 일하는 시점으로부터 3개월 내에 집을 계약하는 것을 목표로 한다.
3. 오퍼 가격은 내가 제시한 오퍼 가격이 안되더라도 후회하지 않을 가격으로 낸다. 

저 또한 무료로 시청가능한 유투브에서 한인 부동산 전문가들의 의견을 토대로 원칙을 정한 것이기 때문에, 이 글을 읽으시는 분들도 어렵지 않게 콘텐츠를 확인하실 수 있지만, 해당 원칙을 정한 이유도 간단히 나눠보도록 하겠습니다.
 

미국 이민 1.5~2 세대의 한인 젊은이들의 똑똑한 첫 집 구매법, 미국 홈 바잉 절차 총정리

1. 거주 목적으로 사는 첫 집은 금리가 낮을 때, 혹은 부동산 가격이 낮을 때를 기다리기보다 필요할 때 그리고 내가 준비가 되었을 때 산다.

금리가 낮은 경우에는 집 값이 올라간다는 것은 모두가 알고 있는 사실입니다. 반대로 금리가 올라 갈 때는 집 값이 내려가는 게 보통 부동산 트렌드라고 할 수 있고요.
 
그 누구도 금리가 어떻게 될지, 부동산 가격 흐름이 어떻게 될지 단언할 수 없다는 점, 부동산 가격이 내려가면 더 내려가지 않을까 망설여질 수 있고, 부동산 가격이 오르면 그 나름대로 고민이 될 수 있다는 점을 고려해, 그냥 내가 필요할 때 그리고 준비가 되었을 때인 바로 지금 구매해야겠다는 마음을 먹게 되었습니다.
 
마음을 먹고 나니 길이 보인 것인지 올라가고 있는 금리 시대에 집을 사는 사람 중, 미래에 이사를 갈 가능성이 높은 젊은 사람들에게 이점이 될 수 있는 대출 종류에 대해 알게 되었습니다.
 

ARM = 변동 금리 모기지

 
바로 ARM인데요, ARM은 Adjustable Rate Mortgage Loans의 약자로 모기지 금리가 미래에 변경될 수 있는 모기지입니다. 예를 들어 7 year ARM은 7년간 이자가 고정되고 그 이후에는 변경, 10 year ARM은 10년간 이자가 고정되고 그 이후에는 변경하는 식이죠. 
 
이렇게만 들으면, "이자가 고정된 시간 이후에 이자가 너무 오르면 어떡하나?" 하는 질문이 드실 수 있을 텐데요, ARM 모기지 상품에도 금리가 올라갈 수 있는 최대치 (cap)가 있습니다.
 
정해진 이자 폭 안에서 움직이는 것이니 모기지 전문가와 상의해 내 상황에 ARM 모기지 상품이 도움이 될 수 있는지 판단해 보시면 고정 이자율 보다 1.5~2 퍼센트 포인트는 낮은 이자율로 집 구매가 가능할 수 있습니다.

 

한 편, ARM으로 집을 구매하는 경우, 각 종 세금을 따로 내는 것을 추천합니다.

 

무슨 뜻이냐면, 집 구매시 필수로 내야하는 제산세 (property tax) 그리고 학교세 (school tax) 도 월마다 모기지에 더해서 낼지, 혹은 세금을 내야 할 때 세금 전체 금액을 다 같이 낼지 구매자가 정할 수 있습니다. 

 

ARM으로 집을 구매하는 경우에는 정해진 기간 후에 이자 금액이 달라질 수 있으므로 이 금액을 쉽게 확인하기 위해서는 세금을 월 페이먼트에 더해 내지 않고, 따로 내는 것이 좋다고 할 수 있습니다.  
 

미국 이민 1.5~2 세대의 한인 젊은이들의 똑똑한 첫 집 구매법, 미국 홈 바잉 절차 총정리

2. 사겠다고 마음을 먹고 부동산 중개인과 일하는 시점으로부터 3개월 내에 집을 계약하는 것을 목표로 한다.

집을 3개월 이내로 사지 않으면 그 후에도 지지부진하게 된다는 전문가들의 경험, 집 구매 시 무조건 신청하게 되는 Pre-qualification (approval) 레터의 유효기간인 3개월, 그리고 아파트 렌트 종료일을 다 고려했을 때, 3개월 내에 계약을 마무리하면 되겠다는 계산이 나왔습니다.
 

미국 이민 1.5~2 세대의 한인 젊은이들의 똑똑한 첫 집 구매법, 미국 홈 바잉 절차 총정리

3. 오퍼 가격은 내가 제시한 오퍼 가격이 안되더라도 후회하지 않을 가격으로 낸다.

미국 홈 바잉 프로세스 중 가장 스트레스를 받았던 부분이 바로 마음에 드는 집에 오퍼 (offer)를 내는 것이었습니다. 평소 정찰제의 상품을 사는 것이 너무 익숙하기도 하고, 어떤 가격을 제시해야 너무 비싸지 않지만 선택이 되는 오퍼를 내야 하는지 첫 집 구매자로서 감이 잘 안 잡혔기 때문입니다.
 
아래에서 더 자세히 살펴보겠지만, 미국에서 집을 구매할 때는 내가 구매할 수 있는 집의 최대 가격이 정해지기 때문에 그 안에서 오퍼를 넣는 집마다 놓쳐도 후회되지 않을 금액을 내기로 마음을 먹게 됩니다. 
 
예를 들면, 수리가 많이 필요할 것 같은 집은 수리비를 포함해서 오퍼 가격을 좀 더 낮게 책정하거나 정말 너무 마음에 드는 집은 리스팅 프라이스보다도 더 높은 가격을 책정하는 등의 방식으로 적용할 수 있겠습니다.  
 

미국 한인 요즘 젊은이들의 내 집 마련 프로세스 총정리

이렇게 나만의 원칙을 정하면서, 미국 홈 바잉 절차 프로세스에 대해서도 자연스럽게 익숙해지게 되었습니다. 미국에서 20대에 첫 집을 구매하며 헷갈렸던 부분을 포함해 홈 바잉 프로세스를 총정리하면 다음과 같습니다:
 

1. 최대 대출 가능 금액이 담긴 Pre-qualification (approval) letter 받기
2. 구매하고자 하는 집 기준 정하기
3. 오픈 하우스 및 뷰잉 다니기
4. 마음에 드는 집 오퍼 넣기
5. 클로징 준비하기
6. 클로징 후, 집문서 Deed 받기
7. 이사 준비하기

저와 같은 미국 이민 1.5~2 세대들의 특징 중 하나는 내 집 마련, 대학 진학 등과 같은 중요한 일에서 부모님들의 경험에서 나오는 조언을 얻기 어렵다는 점입니다. 보통은 자식이 부모에게 한국말로, 한국과 다른 절차나 용어에 대해 이해시켜야 하는 입장에 서는 경우가 많죠. 
 
저 또한 첫 집 구매자로서, 처음에는 너무 헷갈리는 것 투성이었지만, 지나고 나니 미국 부동산 구매에 대해 더 이해할 수 있는 기회가 되었습니다. 저처럼 스스로 알아보고 미국에서 첫 집을 구매하고자 하는 분들에게 도움이 되었으면 하는 마음에 각 프로세스 별 중요한 것들을 살펴보도록 하겠습니다.
 

미국 한인 요즘 젊은이들의 내 집 마련 프로세스 총정리 1.

1. 최대 대출 가능 금액이 담긴 Pre-qualification (approval) letter 받기

미국 집 구매에 관심 있으신 분이라면 미국에서는 보통 집 값의 20%만 있어도 집 구매가 가능하다는 얘기, 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다. 
 
대충 맞는 얘기지만, 집을 구매하기로 결정했다면 대충이 아니라 정확하게 얼마까지 대출을 받을 수 있는지 알아야 그 가격대에 맞는 집을 시간을 들여 구경하고 오퍼를 넣을 계획을 짤 수 있습니다.
 
저 또한 집 구매를 결정한 후에는 zillow, realtor.com 등의 어플을 통해 오픈하우스를 여는 집들을 구경하고 설레곤 했는데, 나중에 pre-qualification (approval) 레터를 받고 나니 최고 대출 금액이 넘어가 구매가 불가능한 집들도 있었습니다. 
 

Pre-qualification (approval) letter example

 
저는 구글에 The lowest mortgage rate을 쳐서 나오는 온라인 모기지 서비스 그리고 주 거래 은행 등에 다 연락해 quotes (견적)을 받았는데 부동산 중개인이 연결해 준 크레딧 유니언의 모기지 이자율이 가장 낮아서 그곳과 진행하게 되었습니다. 
 
한국말로 하면 최대 대출 가능 금액이 담긴 Pre-qualification (approval) letter를 받기 위해서 필요했던 서류는 다음과 같습니다: 

• Copies of NYS Driver’s licenses or other Government I.D.
• Last 2 years 2020/2021/W2s and/or 1099s
• Last 2 years Federal Tax returns; Please include all schedules to the return--schedule A/C/E--if applicable
• Last 30 days of Pay Stubs (If paid bi-weekly ~ 2, if weekly ~ 4)
• Last 1 month of Bank Statements

Lender 마다 요구하는 서류는 다를 수 있지만, 집 구매를 준비하고 있다면 텍스 리턴 서류 등이 어디 있는지 미리 찾아보는 게 중요하겠죠?
 

DTI = 부채 대 소득 비율

또한, 최대 대출 가능 금액을 받기 위해 중요한 것은 크레딧 스코어와 DTI (Debt to Income Ratio)로서 수입 대비 빚이 얼마나 있는지 알 수 있는 지표입니다. 
 
예를 들어, 저는 집 구매 당시 차 할부금을 매 월 내고 있었는데요, lender가 차 값을 다 지불하면 최대 대출 가능 금액이 올라갈 수 있을 것 같다고 해서 다 지불했는데, 걸론적으로는 그렇게 안 해도 된다는 얘기를 나중에 들었답니다.
 
여기서 흥미로운 점은, 미국에서 크레딧 스코어를 높일 수 있는 방법 중 하나가 차, 집 모기지 등의 월 금액을 매달 늦지 않게 꼬박꼬박 수년간 내는 것이라는 점입니다. 
 
즉, 크레딧 스코어를 올리기 위한 매달 할부금을 내는 것은 괜찮고 오히려 필요할 수 있지만, 집 구매 시에는 매 달 나가는 '빚'이 최대 대출 가능 금액 계산에 영향이 갈 수 있다는 점을 참고하시면 됩니다.
 
크레딧 스코어는 보통 700이 넘으면 좋은 크레딧 스코어로 여겨지는 것 이미 알고 계시는 분 많으실 겁니다.
 
첫 미국 내 집 마련 경험을 통해 좋은 크레딧 스코어는 최대 대출 가능 금액뿐 아니라 홈 바잉 프로세스의 다른 부분에도 긍정적 영향을 주는 것을 알게 되었으니 글을 끝까지 읽어주시길 바랍니다.
 

미국 한인 요즘 젊은이들의 내 집 마련 프로세스 총정리 2.

2. 구매하고자 하는 집 기준 정하기

Pre-qualification (approval) letter을 받았다면 좀 과장을 보태서 집 구매 프로세스의 절반은 지나온 셈입니다!
 
다음으로는 집을 보고 계약을 해야겠죠? 이때, 개인적으로 꼭 갖췄으면 하는 집의 조건을 세우는 것이 부동산 중개인 (리얼터)와 커뮤니케이션을 용이하게 하고 집을 보러 다니는 시간과 수고를 덜 수 있는 방법입니다.
 
개인적으로 세웠던 저의 첫 집 기준은 다음과 같습니다:

1. 1980년대 이후에 지어진 집일 것
2. Full bathroom (풀배스; 샤워공간까지 잇는 화장실, 한 편 half bathroom은 욕조 혹은 샤워기가 없는 화장실)는 최소 2개 이상
3. 학군이 좋은 지역에 있는 집 중, 직장까지의 통근 시간이 최대 40분 이내인 집
4. HOA (A Homeowner Association; 한국의 관리비와 비슷한 개념)가 없는 집

1980년대에 지어진 집이라고 하면 한국에 계신 저희 부모님은 놀라시던데 미국에서는 최근 건물에 속한답니다. 1980년대 건물도 미국 시골이라 가능한 거지, 미국 대도시에는 1920년 혹은 1800년대 집까지 개조해서 파는 집이 많으니 각자 주거지의 평균 연식을 보고 그에 맞는 기준을 세우시면 되겠습니다.
 

HOA = 공퉁 주택 단지 관리비

HOA는 집 단지에서 공동으로 관리하는 것이 많을수록 비싼데요, HOA에 따라 월 페이먼트가 $500 넘게도 차이가 날 수 있기 때문에 저는 아예 HOA가 없는 지역의 집만 보았습니다.
 
기준을 세운 후에는 사용하는 어플 혹은 웹사이트에 필터를 걸고 매일 들여다보면 1~3일에 한 개씩 기준에 맞는 집이 올라왔던 것 같습니다. 
 
리스팅 된 매물들을 부동산 중개인들만 볼 수 있었던 과거와 달리 요즘은 구매자들도 손쉽게 어플로 확인할 수 있으니 중개인이 추천해 준 집개수 보다 제가 어플을 보고 여기 보고 싶다고 뷰잉 잡아달라고 한 경우가 더 많았습니다.
 
최종 구매하게 된 집도 어플에서 보고 나오자마자 집 뷰잉 후, 구매한 집이었고요. 이처럼, 부동산 중개인에게만 100% 맡기지 말고 심심할 때마다 소셜미디어 대신 부동산 어플을 킨다는 느낌으로 똑똑하게 어플로 "적극적으로, 재빠르게" 찾아보는 것이 성공적인 내 집 마련에 중요한 점이라는 것 참고하시길 바랍니다.
 

미국 한인 요즘 젊은이들의 내 집 마련 프로세스 총정리 3.

3. 오픈 하우스 및 뷰잉 다니기

오픈하우스는 pre-qualification 레터를 받기 전, 부동산 중개인과 직접적으로 일하기 전에도 주말에 종종 다녔는데요, 오픈하우스의 장점은 주어진 시간 내에 부담 없이 집을 둘러볼 수 있다는 점과 무료로 즐길 수 있는 물, 스낵 등이 있겠습니다 ㅎㅎ
 
단, pre-qualification letter를 받고 부동산 어플로 모든 조건을 만족하는 집을 찾은 경우에는 리어터에게 바로 연락해 집 볼 날짜를 최대한 빠르게 잡았고 오픈 하우스까지 기다리지 않았습니다.
 
제가 집을 살 당시는 판매자에게 유리한 시장이라 집이 보통 3일 내에 나갔기 때문이기도 하지만, 오픈하우스에는 사람이 많이 오는 만큼 경쟁도 높아질 수 있기 때문입니다.
 
그러므로, 맘에 드는 집을 찾았다면 집 구경을 최대한 빠르게 하고 오퍼를 넣는 것이 경쟁을 줄일 수 있는 방법 중 하나입니다. 실제로 최종 구매까지 이루어진 집 같은 경우에 집이 나온 지 하루 안에 뷰잉을 잡았음에도 제 뷰잉 시간 뒤로 2팀이 더 밖에서 기다리고 있었답니다.

Disclosures = 집의 스펙을 담은 상세페이지

집 뷰잉 날짜가 정해지면 리어터로부터 그 집에 대한 정보가 담긴 흔히 Disclosures (디스클로저)라고 부르는 Property Condition Disclosure Statement 서류를 받게 됩니다. 최종적으로 구매가 이루어지지 않은 집의 디스클로져 스크린샷을 첨부하니 아래 이미지를 참고해 주세요.
 
디스클로져를 통해 그 집에 대해 알 수 있는 더 자세한 정보는 다음과 같습니다: 

• 바로 전 집주인은 그 집에 얼마나 거주했는지
• 뒷마당이 어디까지인지
• 최근에 업데이트한 부분은 어디인지 
• furnace (주로 gas 혹은 propaneheating를 사용하는 히팅 시스템)은 얼마나 오래되었는지
• 지붕은 얼마나 오래되었는지
• hot water tank는 얼마나 오래되었는지
• central air conditioning (집안 전체 에어컨) 시스템인지 아닌지

즉, 뷰잉 한다고 알 수 있는 정보가 아닌 중요한 정보들은 disclosures에 나와있으니 꼭 disclosures 서류를 리뷰 후에 집을 보러 가는 것을 추천드립니다.

Property Condition Disclosures Statement example

이 외에 뷰잉에서만 확인할 수 있는 집에 대한 정보는 다음과 같습니다:

• 화장실 및 부엌 수압이 충분한지
• 뜨거운 물이 잘 나오는지
• 식기 세척기 및 세탁기 등 가전제품이 잘 작동하는지
• 지하 (basement) 혹은 차고 (garage)의 천장 부분이나 벽 그리고 바닥이 잘 커버된 완료된 (finished) 지하 및 차고인지
• 마당을 둘러싸고 있는 fence (펜스)가 있는지
• 비 혹은 눈이 잘 흐르도록 하는 gutter가 잘 설치되어 있는지 
• 마당에 물을 연결할 수 있는 water hook ups가 있는지 
• 눈이 잘 오는 지역이라면 driveway 가 많이 경사지지는 않았는지
• 집의 기반에 금이 가있지는 않은지 혹은 집이 비뚤어지지는 않았는지
• 이 외에 구매를 결정하지 못할 만한 큰 결점이 있는지

또 다른 홈 뷰잉 꿀팁은 집을 구경 갔을 때 사진을 많이 찍어놓으면 이사를 준비하는 단계에서 이미 가지고 있는 가구 배치를 어떻게 할지, 새로 구매할 가구의 색을 어떤 색으로 하면 좋을지 정하는 데 도움이 많이 된다는 점입니다.  
 

미국 한인 요즘 젊은이들의 내 집 마련 프로세스 총정리 4.

4. 마음에 드는 집 오퍼 넣기

집을 뷰잉 한 후, 집이 마음에 들었다면 셀러에게 이 가격에 집을 사고 싶다 하는 오퍼를 부동산 중개인 (리어터)을 통해 제출하게 됩니다.
 
개인적으로는 최종 구매까지 이루어진 오퍼를 포함해 총 3개의 집에 오퍼를 넣었었는데요, 저처럼 정해진 상품의 가격을 사는 것에 익숙하신 분들이라면 경매를 하는 것처럼 집 가격의 오퍼를 넣는 것이 어렵게 느껴지실 수 있습니다.
 
판매자에게 유리한 셀러 마켓에서 집을 구매하신 분들은 아시겠지만, 처음에는 리스팅 된 집 가격과 비슷하게 오퍼를 넣었다가 안되었고, 그다음 집은 리스팅 된 가격보다 조금 더 높은 오퍼를 넣었다가 안되니 마지막에는 약간 "아 모르겠다 올인!!"의 마음상태가 되어 가는 나 스스로를 겨우 말렸던 것 같습니다.

Escalation = 제일 높은 오퍼 받고, 내가 정한 금액 더 얹어 고!

집 가격을 제시 (offer) 할 때 내 오퍼가 뽑혔으면 좋겠지만 다른 오퍼보다 너무 높은 집 금액을 제시하고 싶지는 않을 때 쓸 수 있는 일종의 '치트키'가 바로 "escalation clause"입니다.
 
에스컬레이션 조건을 쉽게 설명하면, 본인의 오퍼 보다 더 높은 오퍼가 있을 때를 대비해 구매 금액으로 제시할 가격과 더불어 상한선까지 제시하는 오퍼입니다. 더 쉬운 이해를 돕기 위해 예를 들어보겠습니다. 
 
내가 구매하고자 하는 집의 리스팅 된 가격이 100불이고, 나는 120불에 오퍼를 넣고 50불씩 최대 150불까지 내고 구매할 의사가 있다는 에스컬레이션 오퍼를 넣습니다.
 
이때 다른 구매자가 130불짜리 오퍼를 넣은 경우, 내 오퍼가 135불에 채택될 가능성이 높게 됩니다. 그러나 만약, 다른 구매자가 151불짜리 오퍼를 넣은 경우라면, 나의 상한선은 150불이었기 때문에 상대의 151불짜리 오퍼가 채택될 가능성이 높습니다.
 

Strong offer = 최선입니까? 확실해요?에 답할 수 있는 오퍼

 
저도 에스컬레이션 오퍼를 사용했는데, 셀러가 에스컬레이션 오퍼를 받지 않겠으니 판매자가 제시할 수 있는 가장 스트롱한 오퍼를 들고 오라고 해서 "얼마큼 스트롱한 오퍼를 내는 것이 좋을까" 많은 고민을 했었답니다.
 
보통 스트롱한 오퍼란, 높은 구매가격뿐 아니라 셀러에게 변수가 될 수 있는 inspection (인스펙션; 집에 문제가 있는지 조사하는 것)을 없애는 것 등을 포함합니다.
 
제 부동산 중개인도 인스펙션 조건을 없앨 것을 추천했는데 집을 사는 사람으로서 집에 문제가 있는지 아는 것은 중요하다는 생각에 꼭 포함하겠다는 의견을 냈습니다. 실제로 제 동료는 인스펙션을 하지 않고 집을 구매했는데, 저는 개인적으로 인스펙션 안 하고 집을 샀으면 큰일 날 뻔했답니다. 그 이유는 나중에 설명드릴게요!
 
원칙으로 돌아가서 이 집을 놓쳐도 아깝지 않을 금액으로 제시했고 결과적으로 저의 오퍼가 채택되어 미국에서 첫 내 집을 마련하게 되었답니다.
 
제 남편이 집을 구매할 당시에는 구매자에게 유리한 마켓이었기 때문에 리스팅 가격보다 좀 더 낮은 오퍼를 넣어도 채택이 되었고, 저는 판매자에게 유리한 마켓에서 집을 구매했기 때문에 리스팅 가격보다 더 높은 가격을 제시했음에도 한 집에 두 번의 오퍼를 넣은 끝에 겨우 집을 구매했다는 점도 참고해 주세요.
 

미국 한인 요즘 젊은이들의 내 집 마련 프로세스 총정리 5.

5. 클로징 준비하기

셀러가 나의 오퍼를 채택한 후에는 대출이 성공적으로 승인이 되어 그 거래를 마무리해야 하는 (clear to close) 데드 라인이 주어집니다.
 
이때 내 재정 서류를 리뷰하는 사람은 underwriter라고 부릅니다. 그래서 나중에 클로징 서류에 보면 언더라이터에게 돌아가는 금액도 책정되어 있답니다.
 
언더라이터가 리뷰하는 재정 서류 중에서 가장 머리 아팠던 부분은 gift money letter입니다. 지난 3개월치의 은행 계좌에서 월급 외에 큰돈이 들어온 경우 그 돈을 왜 받았는지 증명할 수 있어야 하는데요, 집 구매를 위해 직계 가족으로 부터 돈을 지원받은 경우도 마찬가지입니다.
 
Gift money template은 lender에게 요청하면 받을 수 있고 구글링해도 쉽게 찾을 수 있습니다. Gift money letter 외에도 돈을 보냈다는 증명서류인 '송금내역서'를 영문으로 떼어 제출하기 위해 부모님은 카카오뱅크를 사용하셨는데요, 언더라이터가 부모님의 은행 계좌에서 돈이 빠져나간 내용이 들어있는 bank statement도 제출하라고 해서 '입출금 내역'도 영문으로 발급받아 제출했답니다.
 
즉, 부모님이던, 친척이던, 친구던 집 구매와 관련하여 돈을 받을 일이 있는 경우에는 최소 3개월 전에 돈을 받아서 여러 서류를 준비하지 않아도 되는 상황을 만드는 것이 가장 좋다고 할 수 있습니다.
 

Appraisal = 주변에 팔린 집을 고려한 집 가격 감정가 (시세)

 
두 번째로 머리가 아팠던 부분은 appraisal (어프레이절, 집 구매 가격 감정) 관련 부분입니다. 이 부분은 리스팅 된 집 구매 가격 보다 더 높은 가격에 집을 사는 경우에만 고려해야 할 부분이니, 리스팅된 가격보다 낮게 구매하시는 경우에는 건너뛰셔도 무방합니다.
 
어프레이절 부분은 이해하기 어려웠던 부분이라 예를 들어보도록 하겠습니다.
 
내가 리스팅 가격이 100불인 집에 130불짜리 오퍼를 넣어 채택되었다고 가정합니다. 집 가격 감정 회사에서 해당 집의 가격을 감정해 보니 시세가 120불 정도 된다고 책정이 되었습니다. 즉, (내가 구매하고자 하는 가격) - (시세)의 차이가 약 $100 정도 되는 상황입니다.
 
이때, 모기지 회사는 내가 구매하고자 하는 가격이 아닌 집의 감정가까지만 대출을 해줄 수 있습니다. 말도 안되는 가격에 부동산이 거래되는 걸 막기 위한 미국의 정책 중 하나라고 할 수 있겠습니다. 모기지 회사에서 집의 감정가까지만 대출이 가능하더라도 그 집을 구매하고 싶은 구매자는 최소 20%의 다운 페이먼트에 더해 차액 $100도 클로징 때 내야 합니다.
 
즉, 구매자가 결국 갚아야 하는 원금에는 차이가 없지만, 클로징시 내야 하는 금액이 올라가는 것이죠. 
 
그렇기 때문에 셀러 입장에서는 판매자가 감정 이후 거래를 취소 (walk-away)하는 일이 없도록 하기 위해 오퍼 작성 당시 얼마나 큰 차액까지 부담할 것이냐고 물어올 수 있습니다.
 
이러한 경우 가장 좋은 방법은 질로우나 리어터 닷컴 등의 어플 및 웹사이트를 이용해 집 주변 시세를 파악 후, 집 감정가를 파악해 보는 것입니다. 이 때는 지금 판매 중인 집이 아니라 "이미 팔린 집들의 가격"을 참고하도록 합니다. 
 
실제로 저는 부동산 어플 및 웹사이트를 이용해 집 주변 시세를 파악해 최대 $10,000의 차액까지 클로징 때 내겠다는 조건을 오퍼에 추가했었습니다. 그런데, 나중에 어프레이절 관련 소식을 듣지 못해 물어보니, 모기지 렌더에서 제 크레딧 스코어가 좋아 집 가격 감정 단계를 그냥 넘어갔다고 합니다. 
 
물론 시세와 비슷한 오퍼 가격이기도 했지만, 크레딧 스코어 덕분에 최대 $10,000 금액을 클로징 때 아낄 수 있었다고 생각하니 크레딧 스코어가 미국에서 얼마나 중요한지 새삼 다시 깨달을 수 있었답니다.

 
이 외에도 나의 재정 서류가 리뷰되는 동안 오퍼가 채택된 구매자는 인스펙션도 진행하고, 변호사와 컨택해 필요한 정보를 주고받아야 하는데, 변호사는 부동산 중개인이 연결해 준 분과 이메일로만 정보를 주고받으면 돼서 크게 신경 쓸 일은 없었습니다.
 
앞에서도 잠깐 언급했듯이 인스펙션은 구매자의 선택인데요, 개인적으로 인스펙션을 진행하니 집 서류 disclosures에는 산지 3년 되었다고 나온 보일러가 알고 보니 30년 된 것이었음을 알게 되어 인스펙션 하기 너무 잘했다는 생각이 들었습니다.
 
이 외에도 인스펙션 결과를 토대로 셀러에게 약 $3,000 가량을 청구하였고, 집 가격에서 성공적으로 뺄 수 있었습니다. 인스펙션은 꼭 하시길 추천드립니다!
 

미국 한인 요즘 젊은이들의 내 집 마련 프로세스 총정리 6.

6. 클로징 후, 집문서 Deed 받기

성공적으로 집을 클로징 할 수 있다는 연락을 받은 날은 그동안 마음 고생했던 날, 몸이 피곤했던 날들이 쭈욱 지나가며 너무 기뻤던 것 같습니다 ㅎㅎ

 

가장 처음 오퍼를 넣은 날 부터 "Clear to close" 이메일을 받기 까지는 총 43일정도 걸렸구요. 

 

클로징하는 날이 정해지면, 보통 클로징 날 부터 1년 동안의 집 보험 또한 구매하고 제출해야 합니다. 저는 기존에 차 보험을 하고 있는 보험 중개사 분께 연락드려서 가장 싼 레모네이드 보험으로 했습니다.

 

레모네이드는 AI 챗 기반의 보험회사인데 챗봇이랑 얘기하는 것 같지 않아 신선했습니다.

 

저희의 경우 클로징하는 날 오전에 먼저 부동산 중개인과 집을 마지막으로 다시 방문해 인스펙션 후 고쳐주기로 했던 것들이 고쳐져 있는지, 가전제품의 성능 등, 오퍼를 넣기 전에 봤던 집 상태 그대로 인지 점검을 했습니다. 영어로는 Final walk-through 라고 부르구요.

 

Deed = 집문서

 
파이널 워크 스루가 끝난 후에는 변호사 사무실로 찾아가 거의 AI 로봇이 다 되신 변호사 분 앞에 앉아 들어도 잘 모르겠고 질문이 있냐고 물어봐도 질문할 게 없는 내용을 듣고 수많은 서류에 사인하면 드디어 집문서인 Deed를 받게 됩니다.
 
이때 AI 변호사님이 사람으로 돌아오셔서 하는 말이 새 집을 마련한 사람을 타깃으로 '집문서를 신청 안 했으니 얼른 돈을 내고 신청하라'는 내용이 우편으로 올 수 있으니 사기당하지 않도록 조심하라는 내용이었습니다. 
 
실제로 그런 내용의 우편을 받았으니 이 글을 읽으시는 여러분들도 사기 당하지 않도록 조심하세요!

 

변호사와 만남이 끝난 후에는 다시 부동산으로 향해 집 열쇠를 픽업하면 드디어 "오퍼를 넣은 집"에서 "우리집"이 되는 마지막 단계라고 할 수 있겠습니다!

 

구매자가 반드시 기억해야 하는 점은 클로징날 부터 집 보험, 전기, 인터넷, 물 등 생활에 필요한 필수 서비스가 시작되도록 해야 한다는 것입니다. 집 보험은 가장 저렴한 quote을 받은 Lemonade를 통해 했고, 전기 및 물은 지역에 서비스가 하나 밖에 없어 알아볼 것도 없었고, 인터넷도 기존 핸드폰 통신사를 이용했습니다.
 
이 외에 주마다 다르긴 하지만 세금 관련해서 신청해야 할 내용도 까먹지 않게 바로 신청하도록 하고 또한 이사 날짜에 맞춰 청소 전문 업체를 알아보는 것이 좋습니다. 미국 아파트는 비워줄 때 깔끔하게 치우고 나가야 하기 때문에 두 집 청소는 무리일 것 같아 새집 청소는 청소 전문업체에 맡겼습니다. 
 
특히 미국 집 중에는 카펫이 깔린 경우가 많은 데다가 큰 개를 키우는 집이 많아서 카펫의 경우에는 단순 먼지만 빨아들이는 것뿐 아니라 카펫 전용 샴푸 단계를 거치는 것이 훨씬 깔끔하고 냄새가 나지 않는 집을 준비하는 데 도움이 됩니다. 저 또한 동료들에게 추천을 받아 카펫 전문 업체에 카펫 청소를 맡겼습니다. 
 
지역에 따라 다르겠지만, 클로징 몇 주 전에는 청소 업체나 이사 업체를 찾기 어려워서 가능하다면 중개인에게 문의해 한 달 정도 전에는 대략의 클로징 날짜를 받아두는 것이 좋겠습니다.
 
물론, 인생에 쉬운 일은 없어서 중개인으로부터 대략의 클로징 날짜를 받는 것이 쉽지 않다면 눈치껏 청소 날짜 및 기타 필요한 인테리어 시공 날짜를 잡는 것도 하나의 미국살이 팁이라고 할 수 있겠네요. 
 

미국 한인 요즘 젊은이들의 내 집 마련 프로세스 총정리 7.

7. 이사 준비하기

클로징까지 했으니 이제 이사를 해야겠죠? 
 
미국에도 이사를 전문으로 해주는 업체가 있는데, 3주에서 1달 전에 예약하는 것이 아니라면 구하기가 쉽지 않아 미국에서 한 번쯤은 본 적 있을 U-Haul (유홀) 트럭을 빌리기로 결정합니다. 
 
유홀 트럭도 마찬가지로 이사가 많은 공휴일 전후 등에는 주변에 사용 가능한 트럭이 없어서 1시간 30분 넘는 거리를 운전해 트럭을 픽업해 와야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 네, 바로 제 얘깁니다.
 
1시간 30을 운전해서 유홀 트럭을 픽업한 것도 짜증 나는데 할당된 마일리지 보다 더 많이 운전한 것을 이유로 추가 금액을 청구했더라고요. 나중에 유홀트럭을 반납하며 물어보니 저희에 계정에 노트 남겨놓겠다고 며칠 뒤에 환불될 거라고 해주셨는데 실제로 환불을 받을 수 있었습니다.
 
유홀 트럭을 대여하면서 이삿짐을 트럭에 실어주고 내려주는 loading and unloading 서비스까지 예약할 수 있습니다. 저는 유홀 플랫폼에서 가장 저렴하고 리뷰가 가장 많은 업체로 정했습니다.
 
과거에 유혹을 통해 예약한 이삿짐 업체가 예약된 시간 30분 전에 문자로 개인적인 사정으로 오늘 이삿짐을 못 나르겠다는 연락을 받은 적이 있어서 이번만큼은 그러지 않기를 바랐는데 다행히 좋은 분들을 만나 잘 이사할 수 있었습니다.
 
저는 가만히 못 있는 성격 (공주님 못 되는 성격)이라 같이 이삿짐 나르고 했는데 이 분들이 나중에 제가 다쳐서 고소할까 봐 그러셨는지 이삿짐 나르지 말라고 하시더라고요. 
 
모쪼록 이삿짐은 차차 풀면 되지만 이사 후에 해야 하는 것들 중 가장 중요한 3가지는 바로 다음과 같습니다:
 

1. 현관문 잠금 및 열쇠 바꾸기: home depot에서 entry door handles, door handle set 구매 후 유튜브 검색해서 설치하면 됨 
2. 운전면허증 상 주소 변경 (주마다 다르지만 dmv address update 등으로 검색하면 인터넷으로 가능)
3. 이전 집으로 발송된 우편을 새 집으로 전송 (forwarding)해주는 메일 포워딩 신청: https://moversguide.usps.com/mgo/disclaimer

이사 후에는 집을 꾸미면서 달달이 모기지 내는 일만 남았네요 ㅎㅎ 

 

미국 한인 젊은이의 똑똑한 (영어로는 savvy!) 돈 관리법부터 집 구매 방법까지 잘 보셨나요? 다음 포스트에서는 내 집에 들어 올 세입자를 구하고 똑똑하게 구하고 관리하는 법에 대해 나누도록 하겠습니다. 많관부!